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【两会时评】“房住不炒”需分类施策

发稿时间:2017-03-15 15:18:00 来源: 中国青年网

  在3月14日上午进行的代表小组审议关于政府工作报告、年度计划、年度预算的3个决议草案会上,在《关于<政府工作报告>修改情况的说明》中,共作出修改与补充78处,其中,4条涉及房地产。整体而言,修改与补充的部分进一步强调了“因城施策去库存”的决心,也体现了过去十多天来代表委员聚焦房地产工作的成效。(3月15日《中国青年报》)

  2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。此后,与房地产相关的部门陆续出台了涉及房企融资、购房者信贷等方面的配套政策。今年政府工作报告中关于房地产市场的政策与以往有不同的表述,“房住不炒”在政府工作报告中被进一步细化了政策逻辑。然而,落实“房住不炒”,让更多老百姓住有所居,仅靠管制来遏制房价终究是权宜之计,很难达到预期效果。与以往“一二线城市生病,三四线城市吃药”的情况相比,今年的政府工作报告对不同类型城市的房价开出了不同药方,强调“加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”,可谓切中肯綮的务实之举。

  据了解,目前房价的构成主要有五部分:地价、综合造价、政府规费、税收和企业利润。关于房价持续上涨的原因,通常有以下四种说法。第一种是政府导致说。由于分税制的实行加重了地方政府的财政压力,地方政府需要依靠土地出让和税收来补充财政资金,存在推动房价上涨的内在冲动;第二种是供给不足说。因为土地是稀缺资源,土地供应量减少,大大提高了土地的价格,加大了房产开发成本;第三种是需求拉动说。城市化进程的加快,以及居民生活水平的改善,都增加了对房产的需求,从而推动了房价上涨;第四种是投资和货币因素说。房地产的炒作与投机,以及货币供给的增加,不断推高房价。其实,住房是一种很特殊的商品,它既具有消费功能,也具有投资功能,既可作为消费品,甚至是生活必需品,也可以作为投资品。过去对楼市“十年九调,屡调屡涨”,调控效果不佳,足见楼市调控需建立长效机制,不能再“头痛医头脚痛医脚”,不能依靠应急式的短期调控,关键还在于直面问题、分类施策。

  房地产的内涵不仅包括了房屋结构、功能和面积,还包括空间位置、区域坐落等,具有“异质化”属性,反映了级差地租的外部效益,导致其价格不具有完全同比性。现实生活中,北京、上海等一线城市的房价与郑州、西安等二线城市的房价不可同日而语,同一地域不同地段房价差别也很大。同理,一个小区的一期、二期,由于功能配置、绝对位置等的变化,二期价格与一期价格的差异不能简单地被视为“涨价”。这就好比同样是一块手表,因其品牌价值不同,价格差异自然很大,却没有人怀疑其中的正当性。一块房地产在成本基本不变的情况下,由于所处地块的级差地租的变化或城市基础设施的改进,使得房价上扬,是典型的外部效益的表现。因此,在考察房价上涨时,房价与成本并不简单地表现为“炒作”与“泡沫”,实质上也反映了级差地租的外部效应。

  笔者以为,要保证房地产行业稳定运行,就必须对政府在房地产开发过程中的寻租活动设定更高的监管要求,注意在不同城市采取差别化的调控政策,更加注重差异化和分类指导,来抑制投机、投资性需求,满足自住性需求。而长远治本的策略,还在于深化土地制度改革,深化收入分配、税收、住房制度改革,让更多的经济主体参与到土地市场经营活动中去,促进合理价格机制的形成。如此,人们才能“安居乐业”,才能实现社会的可持续发展。(郭立场)

责任编辑:李晓伟
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