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首付贷应受规制而非被视为洪水猛兽

发稿时间:2016-03-11 13:55:00 来源: 中国青年网

  近日有传闻称,一些地产机构和互联网金融平台等针对购房者发放的用于购房首付的贷款,可能会被全面叫停。据多家媒体报道,上海、广州等地部分机构的相关业务确已暂停。于是,虽然监管政策并未出台,但首付贷这种金融创新产品已然被推向风口浪尖。

  所谓首付贷,简而言之就是购房者首付款不足时,有人借给他钱,从而“绕过”了首付比例这个购房门槛(如北京最低是20%)。目前,能够提供首付贷产品的机构主要包括房产中介、互联网金融平台、小贷公司,还包括一些银行等传统的金融机构。

  从正面看,首付贷解决了刚需购房者短期资金的不足,稳定了房价。从反面看,这种贷款如果被炒房者滥用来作为杠杆,则可能引发房地产泡沫,甚至引发金融业的系统性风险。

  对首付贷的反对声音中,比较代表性的观点认为,房贷加杠杆与去年股市高杠杆造成的结果是一样的,如果听任当前一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难。更有甚者,甚至将首付贷与美国次贷危机联系起来,把首付贷等同于“次贷”。那么,这种担心是否多余?

  首先从首付贷产品的申请条件来看。申请首付贷的门槛较高,机构也要综合评估购房者的还款能力,对贷款人的还款来源有明确要求。首付贷产品的年利率有高有低,但贷款人的借款利息一般不会超过年化12%,最长期限一般为36个月。对于改善型住房的需求者而言,由于二套房首付比例较高,通过首付贷获得一部分融资,不失为一个好的选择,而这类客户的还款能力和意愿都是比较高的,违约可能性较小。

  正是首付贷的严格门槛,使得该产品的体量并不大。自去年下半年,房地产市场逐渐回暖过程中,一些互联网金融平台公司嗅到其中商机,推出了首付贷产品,但即使在市场最火热的2016年,顶尖的平台公司的首付贷产品总量也不足亿元,更何况较次的平台公司,其为购房者融资的能力更差,体量不足为道。那些将“首付贷单日峰值”、“平台公司数量”作为放大首付贷体量,进而作为测算出“千亿抢购狂潮”的依据,实际上是站不住脚的。

  据统计,首付贷需求主要集中在一线城市,占购房者比例不足10%,而房屋涨价最高的深圳,据监管部门掌握数据,首付贷规模也不过在20亿左右,按照不超过10倍的杠杆计算,其撬动的资金规模也不足200亿。

  2015年7月22日,中国人民银行发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》,数据显示,2015年上半年个人购房贷款余额为12.64万亿元,半年就超过了10万亿。首付贷产品体量占住房市场总成交金额的比例,实在是九牛一毛。

  有人将首付贷和美国“次贷危机”混为一谈,认为其可能引发系统性金融风险。而实际上,美国的次贷危机是由于买房者零首付,许多不具备还款能力的购房者也能从金融机构获得贷款,再加上房地产抵押贷款资产的层层证券化,最终房价崩盘导致大规模的购房者违约,进而引发系统性金融风险。

  而在我国长期的金融压抑环境下,金融创新是被严格监管的。2014年证监会取消资产证券化行政审批,改为备案制后,整年的资产证券化产品不足100支,规模刚刚突破千亿。以首付贷现有的体量及申请条件的限制,完全不能与美国的次贷危机相比较,更不具备引发住房贷款大规模违约进而引发系统性金融风险的条件。

  将首付贷与股市配资相类比更值得商榷了,股票属于流动资产,住房属于固定资产,二者的回收期限和方式有着重大的差异,而且作用于供求关系的因素更是有着天壤之别。对于大多数刚需型和改善性住房者而言,引发抛售潮的概率极底。

  在笔者看来,首付贷并没有那么可怕,那些“非黑即白”的思维方式,动辄将金融创新与系统性风险相“媲美”的观点是站不住脚的。但是首付贷也不能被炒房者套利的工具,而这就要靠监管政策的细化了。

  因此,对于监管者而言,创新便有风险,监管是有必要的。如果能够通过良好的政策制定将金融创新掌握在可控范围,促其良性发展,让真正有需要的购房者沐浴普金融之风,是幸事而非坏事。(李亚 王维维)

责任编辑:杨丽
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