3月30日，央行、住建部、银监会联合通知：调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成。同时，财政部、国税总局发文：二手房转让营业税免征期限由5年改成2年。而就在几天前，国土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。几天之内，楼市政策工具箱频频开启，诸多新政释放市场监管宽严相济信号。

　　此轮楼市新政的出台背景十分明晰。近年来，宏观经济回升势头趋缓，房地产市场也呈现低迷状态。2014年9月住房金融政策（287号文）、11月央行降息政策实行之后，楼市仍未回暖，房地产通过上下游产业链对宏观经济传递的下行压力更趋明显，还拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。今年1－2月，全部房地产投资增速为10.4％，与住宅投资增速一起回落0.1个百分点。房地产投资增速与2014同期的19.3％相比，下降近一半。而土地购置面积增速在2015年1－2月急剧下降至负31.7％，显示开发商对后市的谨慎。如果任由房地产市场自生自灭，无疑将成为稳增长的重大隐患，房地产市场沉淀的大量银行信贷有可能引发金融风险。

　　但是，此次房地产新政还是属于放松管制，而非强刺激政策。此前一系列房地产调控政策的宗旨在于抑制房价过快上涨，挤压泡沫，避免市场崩盘。现在则是看到房地产长周期拐点已经出现，期望通过放松管制来稳定市场预期，加快去库存化，继而带动房地产投资。市场之手已无能为力，利用政策工具来推动房地产市场需求，让市场再度活跃起来，正当其时。

　　从此轮组合式政策工具对市场的影响来看，通过有宽有严的政策叠加，试图促进楼市回暖，推动房地产业理性发展。

　　首先，此次房贷新政是一次政策调整，此次政策调整的主要目的在于松绑刚需，支持居民自住和改善型住房需求，有利于促进房地产市场平稳健康发展，对于稳增长、促改革、惠民生也有重要意义。此次政策调整偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超过此前业内预期。从历年来北京购房贷款首付比例变化来看，2010年二套房首付比例为40％，此后逐年上升，从2013年起，二套房首付比例一直维持在70％，有力地抑制了投资性购房。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，购房者首付金额可望大幅下降，如购置一套总价300万元的二手房来看，首付金额可下降90万元，很明显，大大减轻了购房者的资金压力，政策是够宽的了。

　　其次，此次房贷新政更加注重市场化、正常化、长效化的方式，有利于房地产市场回归理性，在新常态下健康发展。此次政策调整是落实今年《政府工作报告》提出的“支持居民自住和改善性住房需求”的重要举措，体现了稳增长的意图。此次房贷政策没有用“猛药”，而是2014年“287号文”的延续。从政策对象来看，“287号文”主要是对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房。而这一次是针对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房。政策的区别性、延续性、衔接性十分明显，有利于房地产市场的稳定。

　　再次，此次房贷新政更加注重落实地方主体责任，要求各地进一步完善区域性差异化的住房信贷政策，避免“一刀切”式的单向调整。房贷新政要求按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督。这是强调金融机构和地方政府的互动，进行政策对接，防止政策执行走样。

　　值得关注的是，此次启动房地产政策工具箱，放了一颗“双响炮”，30日临近下班时分，央行等三部门联合下发通知，购买首套普通自住房，最低首付款比例为20％；拥有1套住房且购房贷款未结清，最低首付款比例为40％。与金融政策配套出台的还有税收政策优惠，财政部、国家税务总局下发通知，二手房营业税免征期限由5年改成2年。

　　两份文件，一宽一严，配合默契，二套房最低首付款比例为40％，是政策放宽，二手房营业税免征期5改2，是政策从严，既促进市场回暖，又防止有人钻政策的空子。

　　而加上此前国土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模，又是三箭齐发，彰显监管部门对房地产市场进行宽严相济的思路，不仅是政策指导思想上的一次进步，也是对房地产行业最终市场化的引导。这是房地产政策向市场化的回归，也是新常态下的做法。

　　不过，用市场眼光来看，此次以去库存、促投资为目的的房地产新政还是过程性的权宜之计，虽暖风习习，但其对市场的长远作用还有不确定性，新政在短期内可缓解楼市压力。但从房地产的症结来看，首付款与房价相比，主要矛盾还是房价，眼下房价仍然是“物非所值”，价格远高于其价值，虽有刚性需求，但动辄每平米一两万的房价，对大多数有购房欲望的消费者来说，还是“望房兴叹”，楼市将在相当一个时间段内还处于徘徊状态。

　　这既需要政策工具的跟进，更需要房地产市场各方反省，特别是不要期望房价再涨，而是要回落到一个与房地产开发成本相适应的合理的价位上，因为房地产的暴利是人所共知的。不驱除房地产暴利，政策工具就显得苍白软弱，就缺少民意支持。要宽之有边，严之有度。该宽则宽，如何在放宽政策的情况下不引爆房价疯涨；该严则严，如何在政策从严中防止房价暴跌，这其实是在考量市场监管者与市场博弈的智慧。（中国青年网特约评论员　蔡恩泽）