编者按：于今从本世纪初开始关注城市更新，是国内最早城市更新研究者，城市更新系统观创始人。他的一些成果、观点写入了十七大以来一系列重要政策文件、中央意？或国家有关发展纲要。他还应邀出席国务院城市更新座谈，及国内外重大会议、专题报告达近百场，专业授课达100多个学时，主持或参与各地城市更新项目21个，积极推动“城市更新”理论与实践的的普及，为国家经济社会发展、全面深化改革献智献力。

　　实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要部署，是顺应我国进入新发展阶段，推动城市高质量发展的重大战略举措。随着中国经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段，过去“大量建设、大量消耗、大量排放”和过度房地产化的粗放型城市建设模式开始变得积重难返，而追求系统保护与绿色发展理念并存的城市更新行动开始为各大城市主政者所推崇。

　　2020年10月26日至29日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议在北京召开，会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出，实施城市更新行动。这是站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华族伟大复兴中国梦的战略高度，准确研判我国城市发展新形势，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署，为“十四五”乃至今后一个时期做好城市工作指明了方向，明确了目标任务。

　　为积极稳妥实施城市更新行动，引领各城市转型发展、高质量发展，11月5日，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京等 21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作。按照计划，第一批试点自2021年11月开始，为期2年。重点开展工作主要包括三个方面：探索城市更新统筹谋划机制；探索城市更新可持续模式；探索建立城市更新配套制度政策。

　　城市更新具有公共政策属性，和城市管理与政策、城市政治等专业相关，可以成为提升城市品质，弥补民生短板的抓手。城市更新主要领域涵盖政策、城市、管理、规划、产业、区域、经济、设计、金融、评估、城镇、法律、税务、策划、卫生、文化、文物、地产、测绘、环境、应急、媒体等不同专业单位，覆盖全产业链，具有多学科交叉融合的特点。城市更新在欧美大学只能算一个选修科，国外更新已经没落，而现在中国才正式进入国家战略层面，成为新型城镇化战略的抓手。难度可比城镇化更加复杂。我们这一代应该庆幸有机会投入这样的工作之中。本文部分内容来自笔者团队早期研究成果。

　　一、北京旧城更新的发展阶段

　　（1）试点起步阶段(1990~1992年)

　　主要提出第一批危改计划，重点在北京市4个城区确定了22片，总用地1.92平方公里，共拆除危旧房82.4万平方米，拆迁2.9万户，除极个别危改片外，基本已经完成或部分建设完成。这一时期，项目多选择在二环路周围市政条件较好的地区，以市、区政府所属的房地产开发公司为主进行改造，采取推倒重建的方式，由于回迁率大部分达到60%以上，个别全部回迁，社会反映良好。

　　（2）快速发展阶段(1993~1995年)

　　伴随全国房地产开发热潮的兴起，北京市进一步向区政府放权，先后在4个城区安排了约110片的危改项目，使得项目功能从以住宅建设为主向商业、办公等公建开发为主转变，建设区域逐步从旧城外缘向内部渗透，改造模式仍然延续大规模重建的做法，使开发主体和资金来源呈现多元化趋向。

　　（3）平稳推进阶段(1995年以后)

　　受国家宏观经济形势和对房地产业调控政策的影响，北京市房地产市场出现回落，大型公建的市场状况不佳，加上拆迁成本居高不下、危改优惠政策较难兑现等因素，危改工作逐步转入调整阶段。1996年出现拆迁规模、新开工面积下降等情况。截止到1998年4月，北京市4个城区共安排危改项目130片，其中已建成13片，涉及用地52.5公顷，建筑面积121万平方米，部分建成的项目46片，正在进行拆迁的项目13片。与原先拟订的计划相比，危改的总体进展不尽如人意。

　　二、北京城市更新的特点及问题

　　（1）城市更新的特点

　　北京1990年后的危改呈现出以下特点：

　　①危改选片和立项由市政府批准，负责危改的开发单位也由政府指定。政府行为决定了危改的力度，进而决定了对旧城的影响程度。

　　②危改片规模较大。全部危改项目中，用地在4公顷以上的有8项,占68%，用地在10公顷以上的有51项,占39%；旧城内目前实施的某最大危改片用地面积达到82.5公顷。

　　③点多面广，摊子捕得大。已批准的旧城内的危改片共计100片总用地达到348公顷。

　　④改造模式为开发模式，开发强度大，有的危改片容积率达到1以上。危改后的建筑密度普遍没有减少，反而增加。

　　⑤改造方法简单，危改片内各种房屋基本推倒重建。

　　⑥由于无力负担开发的高成本造成的高房价，原有居民大部分外迁。

　　（2）城市更新的问题

　　北京城市更新基本采取大规模的推倒重建模式，这种模式已引起越来越多的争议，其暴露出的问题主要有以下几个方面。

　　①破坏古都风貌、旧城肌理和空间秩序

　　大拆大建的改造方式由于改造速度过快，通常对建筑环境一刀切，致使很多质量较好和很好的房屋被拆除，使得北京旧城原有的特色城市文化环境和居住环境丧失，原有小尺度建筑形成的精细肌理被由大体量建筑构成的粗糙肌理代替、原有空间秩序被打乱；大量现代交通的引人加剧了对旧城的破坏，原来尺度和比例宜人街道现在变得毫无人情味。

　　②割裂旧城文化传统

　　北京城在历经三千年的发展中，城取得了东方城市文化所能代表的最高成就，多种文化在这里产生、汇聚、碰撞，并在独特的地理环境因素的影响下，形成了区别于其他城市文化的有独特魅力的北京文化。但是，旧城危改模式所形成的结果使原有绝大多数居民外迁，新区形成了单一的文化结构，这种文化从本质上代表的是一种源自西方的外来文化，它破坏了旧城内原有的传统文化结构，对北京的灵魂造成了伤害。

　　③损害普通居民利益，破坏传统社区结构

　　简单而大规模的改造方式、整齐划一的高标准、高价位的住宅，使旧城改造很难再顾及中低收入阶层的生活和大量与人们日常生活密切相关的小本生意的需求。一方面损害了大量普通居民的利益；一方面破坏了旧城社会结构的平衡，因为新形成的社群由于以户为单位活动的封闭性、新居民对新环境的陌生感，以及规划未对小区内的邻里交往给予充分重视，新的有活力的社区也难以形成,更难以与原有社区文化衔接。

　　三、北京王府井商业街更新研究

　　（1）背景

　　王府井大街最初形成于元代（1267年），距今已有730多年的历史。王府井大街的商业活动最早出现在明代后期。从清宣统年间起街上陆续建造了一批洋行、银行、珠宝店、高档百货店和饭馆。经过百年的发展，王府井形成风格独特的京城首屈一指的商业街。

　　但是，随着经济的发展，王府井商业街不论从规模和现代化程度上，与新建商厦相比都显得落后了。在日益激烈的商业竞争中，大量顾客被截流，王府井改造势在必行。

　　1992年王府井商业街开始进入全面改造阶段，市政府成立了王府井开发办公室，制定了庞大的改建计划，试图用“推土机”式的改造，营造一个全新的王府井。当时王府井商业街改造规划拟在1 .65 平方公里的土地上，新建350万平方米的商务楼，其中包括100多万平方米的商业场所，其余为写字楼、旅馆、公寓。而且，还计划在800米长商业街的地下开发三层商业走廊。从1992-1998的6年时间里，旷日持久的改造使王府井商业街一直处于施工状态，变成了一个混乱的大工地，环境脏、乱、差。王府井商业街改造所投入的大量资金，使老字号和名店被迫迁出，王府井商业街失去了品牌优势，原有的风貌日渐消失，非但没有给王府井带来应有的繁荣，反而在激烈的竞争中，商业品位继续不断下降，零售额也持续下滑。

　　到了1998年，王府井商业街面临着严峻选择，通过对王府井商业设施开发建设现状的分析，一方面北京大型商厦已严重供过于求，开发呈现低迷状态。如果再建设大型商厦已经没有市场了，且商厦倒闭现象已开始出现。另一方面，王府井商业街已拥有36万平方米的商业设施，其规模在相当长的时间里可满足需要。同时，随着开发热度的下降，王府井改造计划的调整已势在必行。

　　因此，为重振王府井商业街的形象与地位，1998年市政府计划对王府井商业街进行环境整治，并委托北京市规划设计院提出了王府升大街整治城市设计概念规划。

　　（2）整治规划方案

　　①定位

　　根据王府井商业街的传统优势以及《北京市城市总体规划》，王府井商业街应是首都第一商业街，具有国际一流商业街水平的物质环境和没施。

　　②性质与规模

　　性质：王府井商业街是半交通型步行商业街，即允许公交通行，禁止社会机动车及自行车通行。

　　规模：王府井商业街道路红线40米，全长约800米。近期王府井商业街两侧商业设施维持在35万平方米左右，不做大的调整。

　　③主题

　　围绕创造国际都市的商业街主题，确定七条副题：活跃的商业气氛，购物者的天堂，便捷的城市交通，精神文明的基地，人类对自然的向往，服务、交往的需要，传统与现代的整合。通过对副题现物的实施，使王府井商业街成为名符其实的“首都第一商业街”。

　　④目标

　　创造反映城市特点的景观形象；提高信息、文化、情报的交流能力；引入自然要素，提高环境质量；保证交通安全、方便；完善为人服务的各项设施。

　　⑤原则

　　控制原则：不宜再新开改造项目，近期暂缓考虑地下商业街项目，对原有建筑以整饰为主，切忌大拆大改。

　　统一原则：强调商业街的完整性与统一性，在红线范围内的人行便道、绿化和建筑小品要朴素淡雅，规范统一。

　　人本原则：贯彻以人为本的思想，创造轻松、舒适、独具特色的步行购物环境。

　　文化原则：:以恢复首都第一商业街为目标，综合运用经营、管理、宣传、城市设计等手段，营造独特的王府井文化气氛。

　　简洁原则：从整体风格到细部设计遵现代、简洁、朴素淡雅的原则。

　　⑥具象规划

　　王府井商业街整治规划的具象内容十分复杂，重点为栏杆、服务设施、绿化、建筑门面装修、重要节点规划、商业街南入口、好友商场小广场、百货大楼主广场、金鱼胡同等。

　　（3）更新成果与存在问题

　　①整治成果

　　——体现“以人为本”

　　王府井商业街街景整治坚持“统一、人本、文化、简洁”的方针，贯彻“以人为本”的原则、积极创建适宜人们活动的环境。特色步行购物环境，道路不设道牙，没有障碍，方便人们步行，夜景照明避免眩光和光污染，为人们提供最佳视觉效果。

　　——市政设施条件的改善

　　王府井大街原有市政设施残缺老化，原有电力、电信、供水等设施也不能满足需要，大街的市政改造势在必行。

　　——建筑形象焕然一新

　　清理沿街建筑外立面是此次整治工程的一项重要内容。为此，对王府井大街两侧十几栋大楼外立面进行了清洗，百货大楼进行内外装修，新东安市场也投资了100多万元对原有照明设施进行调整、补充、大街两侧几十家小店也全部按照统一设计要求进行了外装修，彻底改变杂乱、破旧形象，两侧建筑焕然一新，为形成既富有个性风格、又体现统一的整体形象创造了条件，成为商业街极具特色组成部分。

　　——迷人的夜间景色

　　通过精心设计，精心施工和精心挑选灯具，使王府井商业街的夜景具有了独特的魅力。现在入夜后的王府井大街显得比白昼更加美丽，灯光、建筑与小品显现出层次感和虚幻感。

　　——雕塑成为点睛之笔

　　在此次王府井商业街的整治工程中，找到了王府井大街的古井，并为他设计了井盖雕塑，象征着传说的王府井传统文化特色，在东安市场门前安排了一组反映老北京生活场景的雕塑，有拉洋车、剃头等，造型栩栩如生。在王府井南口墙上悬挂了一块面积达70平方米的写有“王府井”三个大字的巨匾，牌匾上的浮雕描述了12个老字号或名店的经营场景。通过精心设计和制作，雕塑已与其周围环境融为一体。

　　——塑造新的广场空间

　　在此次整治中，充分利用百货大楼和东安市场的轴线关系，辟建新的广场空间——百货大楼门前广场。广场占地4200平方米。配有音乐喷泉。

　　——美化营造优美环境

　　绿化美化是此次王府井商业街环境优化的重点内容。采用树木、绿地花卉、绿化小品等绿化手法形成层次分明、造型丰富的大街立体绿化以及多层次绿化。

　　②存在问题

　　——王府井前期开发项目建设规模过大，工期过长，影响了客流和商气。

　　大尺度建筑使传统商业街的许多“情节”消失，“可逛性”降低，对王府井商业街的复兴带来很大难度。因此在旧城商业街复兴中要尽量邂免大规模改造。

　　——整治改造中较少涉及公共空间、公共设施的改造。

　　改造后的王府井商业街缺少绿地和草坪、电话亭、座椅等等休闲娱乐设施，服务设施少，餐饮业不足。

　　四、体育产业对于北京城市更新的影响

　　（1）奥运给北京带来的发展契机

　　①完善城市设施

　　根据北京申办报告，2008年北京奥运会场馆和设施的设计、建设和运营的建设项目，总投资达140多亿美元。预计未来北京在城市发展、电信、交通和公共建设工程上的投资总额达到230亿美元。

　　从国际城市竞争力发展历程而论，短时间内大量的资本聚集是经营城市的有利前提，因此大量国际国内资本正在改变北京的城市面貌，并加强北京城市综合竞争力。

　　奥运经济以及其他体育经济能够提供一个巨大的外部需求，使得超前提供的基础设施成本的很大一部分被迅速收回。这样基础设施就可以在本地需求水平较低的时候，有一个超前的发展，从而带动城市竞争力的全面提升。

　　②变更城市形态

　　经过多方专家与各界人士的共同努力，新的北京空间形态布局正在形成。例如北京奥林匹克公园的建设，使得北京的城市历史文化轴线得以延伸，并以自然山水作为北段的终点。再如五棵松运动休闲区域的建设，强化了石景山区在北京城市功能分配中的特色，同时为区域的发展注入了前所未有的活力。另外，从精心策划的北京奥运场馆分布图上看，每一个场馆的建设都将加速所在区域的发展，城市多区域的协调发展可以说是奥运给北京城市形态带来的重大契机。

　　③城市经济结构的更新

　　城市设计的实施需要通过政策性的控制与引导，因此具有独特的城市经济功能。奥运作为重大城市设计系统，正在无形中调节着北京的经济结构。正如许多奥运城市的经验表明的，奥运带来的城市经济结构变化反映在多方面。其中与旅游相关的服务业、会展行业以及房地产业的软环境的改善，使得在很长的后奥运时期中，城市相关行业的竞争力都具有很高的水平。

　　国家信息中心2005年发布的预测报告，北京经济结构未来几年将继续得到优化和调整：电子、电器设备制造等高新技术产业和汽车、机电等现代制造业将成为北京经济的重要支柱产业。同时，第三产业结构实现跨越性的升级。奥运会后，北京将形成以房地产、金融保险、旅游会展、商业服务、现代流通和文化体育等服务业为主导产业的现代服务体系。

　　（2）国家奥林匹克中心概况

　　国家奥林匹克中心作为北京奥林匹克公园南段，与北京奥林匹克公园具有共同的区域位置。

　　①用地范围

　　奥林匹克公园北至清河，南至土城北路，西到白庙村路和北辰东路，包含中华民族园、国家奥林匹克体育中心及元大都遗址公园。规划总用地越1159公顷。其中森林公园：约680公顷，为城市绿化隔离带的一部分；中心区：总用地约315公顷，设置体育、会展、文化、商业、居住、园林广场、道路及公用设施等用地；四环路以南地区：为现状国家奥林匹克体育中心及其南部预留地约114公顷，中华民族园及部分北中轴路用地约50公顷。

图6-3. 北京2008年奥运会比赛场馆和设施分布图

　　②规划设计方案

　　从北京轴线功能定位而言，这里将建成为一个充满活力的、市民喜爱的、集体育、文化展览、休闲、旅游观光为一体的多功能公共活动区域。这里将依托亚运会场馆和各项配套设施。并将基础条件结合自身优势，完善北部城市功能、提升城市品质、形成新的城市形象并加快北京向国际化大都市迈进的步伐。

　　具体规划内容为：通过景观设计，总体布局，交通规划，地下空间规划等手段。在奥运中心区四环路以北建成规模约216万平方米的设施，其中包括体育场馆及其附属商业运营设置共约40万平方米：奥运村运动员公寓约36万平方米；商业服务设施约80万平方米。

　　③赛后利用设想

　　运动员公寓改为住宅出售或出租；服务人员休息区将成为住户的公用空间；餐厅、娱乐中心、购物中心等将改为休闲娱乐、会议中心附属用房等；综合诊所改造后将作为幼儿园；运动员锻炼区将改造为国际学校等。

　　④用地周边情况

　　奥林匹克公园周围土地开发强度较高，东部有亚运村、慧忠里、安慧里和安慧北里、小关北里等居住区，西部有华严里和安翔里等居住区，总建筑量超过一千万平方米。这里主要用地为居住用地，其次为商业金融与教育科研用地。居住区主要形成于1990年的亚运会时期，与2000年左右的房地产开发时期。周边的商业设施也主要成形于这两个时期。科教用地则为50、60年代再次形成的空间工程研究用地。

　　居住用地两个时期兴建的住宅，呈现两种建筑风格。旧区主要兴建于上世纪八十年代末期，这里的住房主要提供给回迁住户或作为单位的家属宿舍使用。新区兴建于2000年左右，小区内提供办公用房，设计定位于中高档客户。两类居住用地都具有小区级的规模，差别在于后者有较完善的配套设施。

　　商业用地北辰商圈主要体现在两个区域，分别为奥体中心南段的北京亚运村汽车交易市场，以及位于安慧桥北沿安立路分布的购物中心区。前者形成于亚运会后，后者则是近年来的产物。北京亚运村汽车交易市场在目前规划中将迁出原址，而用地新功能未定。北辰商圈已定位为北京北城重点商业发展用地。

　　坚持系统观念、系统方法是治国理政的重要思想和工作方法。党的十八大以来的一系列重要指示，深刻阐述了当下与未来、全局与局部、战略与战术、重点论与两点论等重大关系，提供了坚持系统观念、系统方法的原则和路径，把我们党对“三大规律”的认识和把握提到了新高度。城市更新系统把系统观念、系统方法充分运用到各领域各方面各环节。研究、构建“全脑城市”系统是一个复杂的系统工程，这就要求我们准确把握和深刻理解系统观念和系统方法。

　　尤其疫情后时期，以新理念、新业态、新模式全面融入并通过数字技术来构建城市更新系统，是一个非常有前瞻性、但又很有现实意义的课题。