2013年10月24日 第17期
自住型商品房能否成为无房北漂者的救星？
自住型商品房五大解读：单身者需满25岁符合条件家庭限购一套
解读1 什么人能买？符合购房条件非京籍也能买
根据目前北京的限购规定，对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭实行限购；非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套住房。这意味着，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买“自住型商品房”。
解读2 怎样购买？或将摇号确定购房家庭
自住型商品住房政策还将明确，保障房轮候家庭及本市无房家庭可以优先购买。业内人士分析，预计“自住型商品住房”的购买人群肯定多于供应的房屋套数，因此在实际操作中，应该会采取摇号的方式来确定最终的购房者。不过这位人士表示，由于初期自住型商品住房的供应量还不是很大，购房需求又较大，因此预计初期投放的房源将会被可优先购房的家庭“包揽”。
解读3 价格便宜多少？已推项目每平米便宜数千元
根据昨日披露的信息，“自住型商品住房”的价格将比周边商品住房低30%左右，套型以90平方米以下为主。从这两方面看，“自住型商品住房”与北京在2007年推出的限价房很类似。不过，限价房的限价比例更大，很多项目比周边商品房低了四五成甚至更多。此前，相关部门曾表示，“自住型商品住房”的单套总价基本在200万元以内，此次政策明确，要比周边商品房价格低30%。
解读4 是否能卖？五年后上市30%收益上交
昨日披露的信息显示，政策中拟规定，购买“自住型商品住房”的家庭自购房起，五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。“自住型商品住房的价格明显比商品房低，如果不加以限制的话，就可能被投资投机者利用，转手买卖获利。”不过也有专家认为，既然已经明确“自住型商品住房”是商品房的属性，那么限制出售与民法中关于个人财产方面的法规是相悖的。而且在该类住房的土地供应中，政府实际上并没有让利，因此上交收益给政府并不合理。 【详细】
期望利好：7万套房源会彻底改变预期 恐慌性抢房或消失
这一政策如果量真有7万套，可能会锁定市场起码15万需求，很可能会导致房山、大兴等刚需集中的区域刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。7万套房源会切底改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，反而商品房项目会出现加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。
对于保障房来说与大部分人感觉距离遥远，但如果真有7万套且购买资格只是对应限购资格的话，虽然有可能额外增加部分原来无意购房人群进入购房市场。但对于当下高房价来说，30%的价格差距，可能会起码导致现在商品房市场需求中的50%-60%的潜在购买力离开当下的商品房市场。转而等待这种限价房源。而且从已经供应的土地中，这部分房源不仅是刚需市场，还有部分改善市场户型供应。
另外这一政策影响非常快，对于一般商品房来说，从拿地到销售一般都需要起码10个月，全盘销售周期平均也要3年以上，这是因为为了销售节奏，获得更高议价利润。但这种项目不会，不可能出现捂盘，因为需求较多，不存在销售问题。价格已经确定，不需要等待入市时机。开盘日光不需要营销包装。对于房企来说，这种项目甚至可能不到1年清盘。虽然利润率较低，但周转期非常快。对供应这些地块的区域也会造成突然间的大量供应，会明显缓解北京的供应缺口。
业内观点
住建设部政策研究中心副主任 王珏林：用自住型商品房很难平抑房价
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，这个政策对北京无房家庭来说是利好消息，不管这个供应量有多少，至少可以解决一部分人的住房问题。此外，王珏林还指出，自住型商品房的入市只是在统计层面可以拉低北京房价，但是实际上很难平抑商品房的房价，平抑房价还需要在供给层面想办法。
著名经济学者 马光远：如何分配成关键要素 或再现腐败高发地
马光远指出，北京发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提供的自住低价商品房，价格比同地段的商品房低30%，期间的利润和寻租空间之大，可想而知。“区区两万套，和北京一个月的住房成交量差不多，如何分配，就成了关键的关键。而之前经济适用房等的监管漏洞，如果再现，则又成腐败的高发地。”马光远指出。
我爱我家副总裁 胡景晖：无法解决房价上涨的根本问题
从制度本身来看，“自住型商品房”定位为“两限房”与“商品房”之间，解决中等收入人群的住房问题。因此，“自住型商品房”属于商品房的范畴，不属于保障房范畴。销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右的规定，胡景晖分析认为，这将会引导首次置业人群等待此类低价楼盘入市，短期内能缓解当前刚需楼盘供应不足的压力， 降低目前北京楼市价格上涨的预期；但从中长期而言，除了年度供应量之外，“自住型商品房”供应的区域更值得关注，倘若供地主要在6环或更远郊区域，对整体市场预期的影响有限，对平抑房价上涨的作用也将大打折扣。
结语：就北京当地政府而言，且不可认为一年投入约2万套“自住型商品房”就能起到调控的功能，更不应将调控高房价的“宝”押在一个数量有限、保障能力不足的“自住型商品房”上。解决公众住房难题，恐怕还需要持续的、多方面的发力。（策划：张晓航）
